TIADA siapa yang dapat menjangkakan bahawa penularan pandemik Covid-19 yang melanda dunia sejak akhir tahun lalu meninggalkan kesan yang amat besar terhadap landskap ekonomi di seluruh dunia.
Penguatkuasaan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) yang dilaksanakan kerajaan hampir tiga bulan bermula 13 Mac hingga 3 Mei lalu bagi membendung penularan wabak tersebut di negara ini menyebabkan sektor ekonomi negara ‘lumpuh’ seketika dan beberapa industri turut menerima kesan teruk.
Industri hartanah juga turut tidak terlepas menerima tempias akibat penularan pandemik Covid-19.
Bebanan impak akibat Covid-19 juga telah menyebabkan pelaburan dalam industri hartanah, terutamanya untuk segmen perumahan perlu berkifir panjang sebelum melakukan sesuatu pelaburan .
Sepanjang tempoh PKP baru-baru ini, pembiayaan pasaran hartanah untuk segmen perumahan dikatakan agak lembab dan pinjaman di bank tidak berlaku.
Bagi mengatasi masalah itu, ada pemaju menawarkan pakej yang lebih menarik antaranya diskaun tambahan, rebat dan lain-lain untuk menarik minat pembeli.
Selain itu, pasaran hartanah dijangka kembali aktif susulan Kempen Pemilikan Rumah yang diperkenalkan semula oleh kerajaan menerusi Pelan Jana Semula Ekonomi Negara (Penjana) yang diumumkan Perdana Menteri, Tan Sri Muhyiddin Yassin baru-baru ini.
Bagi mengulas lanjut mengenai kesan Covid-19 kepada pasaran hartanah untuk segmen perumahan secara keseluruhan, wartawan Kosmo! Ahad, Farid Ahmad Tarmiji berkesempatan mewawancara Ketua Perunding Hartanah ExaStrata Solutions Sdn. Bhd., Adzman Shah Mohd. Ariffin di pejabatnya di Subang Jaya, Selangor.
KOSMO! Ahad: Bagaimana keadaan pasaran hartanah bagi segmen perumahan di negara ini sebelum pandemik Covid-19 melanda dunia?
ADZMAN: Pasaran hartanah bagi segmen perumahan terutamanya meningkat dengan begitu tinggi pada tahun 2011 dan 2012.
Perkara itu terjadi akibat kegiatan spekulasi hartanah yang mana mudah untuk orang ramai memiliki rumah. Pihak pemaju mula main harga pada waktu itu sehingga menyebabkan nilainya melambung tinggi.
Tetapi sejak 2015, pasaran hartanah mula merudum setelah pihak bertanggungjawab mengambil langkah mengawal kegiatan spekulasi hartanah.
Sejak bulan Disember tahun lalu, kita dapat mengesan lambakan hartanah bagi segmen perumahan tidak terjual adalah sebanyak 45 peratus bernilai lebih RM18.8 bilion.
Masalah ini terjadi akibat rumah-rumah yang sudah siap dibina masih belum terjual sepenuhnya, sedangkan terdapat projek baharu yang dibangunkan pemaju lain di kawasan berhampiran.
Berapakan lingkungan harga bagi pasaran hartanah untuk segmen perumahan, unit kediaman yang tidak terjual?
Unit kediaman siap dibina dan tidak terjual adalah pada lingkungan harga RM300,000 sebanyak 35 peratus dan RM500,000 pula adalah sebanyak 40 peratus.
Setelah berlaku situasi sebegini, pemaju mula mengkaji balik projek yang mereka bangunkan dengan menawarkan unit kediaman pada harga mampu milik.
Bagi menurunkan harga unit rumah ini, pemaju akan cuba mengecilkan saiz dan mengurangkan beberapa kemudahan dan projek-projek ini banyak dibangunkan di kawasan ibu kota.
Pemaju akan cuba membina unit kediaman bersaiz sekitar 800 kaki persegi untuk merendahkan lagi harga bagi menyamai harga kediaman mampu milik.
Bagaimanakah pula keadaan pasaran hartanah ketika PKP dilaksanakan?
Sewaktu PKP fasa pertama dilaksanakan kerajaan, urus niaga hartanah tetap berjalan seperti biasa dan ada unit-unit kediaman yang terjual berdasarkan maklum balas diberikan oleh ejen hartanah.
Ejen hartanah memaklumkan, mereka ada menguruskan permohonan pinjaman perumahan pelanggan sewaktu PKP dilaksanakan.
Suku pertama 2020 sewaktu pandemik Covid-19 bermula, pasaran hartanah kelihatan mula ‘bergerak’ dan orang ramai mula menunjukkan minat untuk membeli rumah berbanding tempoh sama pada tahun lalu.
Sewaktu PKP ini juga, ada pemaju yang menawarkan banyak insentif istimewa seperti diskaun, rebat dan lain-lain buat pembeli bagi membolehkan projek yang mereka bangunkan terjual. Ini sedikit sebanyak menggerakkan pasaran hartanah.
Selain itu, Pelan Jana Semula Sektor Ekonomi Negara (Penjana) yang diumumkan Perdana Menteri, Tan Sri Muhyiddin Yassin juga membantu ‘mengaktifkan’ semula pasaran hartanah yang terkesan akibat pandemik Covid-19.
Terdapat persoalan, adakah harga rumah akan turun pada pasca Covid-19 nanti?
Kemungkinan pemaju akan melakukan pelarasan terhadap projek-projek yang akan mereka bangunkan dan mengambil kira situasi ekonomi semasa sebelum menetapkan harga.
Apa yang merisaukan adalah, unit-unit kediaman sedia ada yang masih dalam tempoh pembiayaan pinjaman.
Setelah tamat tempoh kemudahan morotarium kelak, mereka yang terkesan akibat Covid-19 ini mungkin ada yang tidak mempunyai kemampuan untuk membayar ansuran bulanan dan faedah morotarium, menyebabkan rumah mereka dilelong oleh pihak bank.
Kemungkinan juga rumah bagi segmen lelongan akan meningkat selepas ini.
Apabila harga lelongan yang dibuat tidak tercapai, pihak bank akan menurunkan lagi harga lelongan tersebut dan ini menyebabkan rumah bagi segmen lelongan mengalami penurunan harga.
Adakah penurunan Kadar Dasar Semalaman(OPR) oleh Bank Negara Malaysia kepada 1.75 akan menggalakan orang ramai untuk membeli rumah?
Mereka yang ingin membeli rumah boleh merebut peluang penurunan OPR ini kerana dapat menikmati kadar faedah lebih rendah.
Secara asasnya, penurunan OPR ini menyebabkan ansuran bulanan untuk pembiayaan rumah juga berkurang.
Penurunan OPR ini tidak mempegaruhi harga rumah, sebaliknya membantu mengurangkan kadar pembayaran ansuran bulanan.
Selain itu, insentif-insentif lain yang diumumkan kerajaan di bawah kempen pemilikan rumah, pengecualian duti setem dan skim pembiayaan deposit rumah pertama juga menggalakkan lagi pasaran perumahan.
Selain itu, kerajaan juga perlu segera mewartakan insentif yang diumumkan sebelum ini bagi membolehkan pihak pemaju menawarkan projek baharu yang mereka lakukan pada harga lebih baik.
Adakah pelaburan hartanah mampu memberi keuntungan kepada pelabur?
Sebenarnya, pelaburan hartanah ini mampu membeli keuntungan sekiranya ia dilakukan dengan cara betul dan ia boleh menjadi satu punca pendapatan pasif kepada pelabur.
Tetapi ada juga boleh mendatangkan kerugian jika pelabur-pelabur membeli hartanah yang sukar untuk disewa atau dijual.
Ini adalah satu realiti dan ada yang diisytiharkan muflis akibat tidak mampu untuk menjelaskan pembiyaan perumahan.
Perkara ini terjadi kerana ada pembeli terpengaruh dengan janji-janji manis sesetengah individu yang mendakwa mereka adalah pakar hartanah.
Pakar hartanah ini mendakwa, ada projek-projek perumahan yang dibangunkan di sesuatu kawasan sesuai untuk pelaburan.
Sebenarnya, ada pakar hartanah sudah bekerjasama dengan pihak pemaju dan mereka menerima komisen jika berjaya menjual unit-unit kediaman berkenaan.
Malangnya setelah membeli, unit kediaman itu sukar untuk disewa dan pembeli terpaksa menambah wang sendiri untuk bayaran bulanan kepada bank. Lebih malang lagi, terpaksa menjualnya di bawah harga pasaran hingga mendatangkan kerugian.
Terdapat juga pakar-pakar tersebut mengesyorkan strategi loan compression yang mempunyai risiko yang amat tinggi.
Dalam keadaan ketidaktentuan ekonomi kini, adakah orang ramai boleh melabur pada waktu ini atau mereka perlu menunggu satu tempoh tertentu?
Pelaburan dalam pasaran hartanah ini tidak ada tempoh waktu, sebaliknya melabur apabila terdapat peluang untuk berbuat demikian.
Jika kita menemui rumah yang ‘bagus’ dari segi lokasi serta lengkap dengan segala kemudahan dan ditawarkan pada harga yang bersesuaian adalah waktu tepat untuk melabur.
Jika harga rumah meningkat dengan cepat, pelaburan itu pasti membuahkan hasil pada masa hadapan.
Kenapa berlaku sesuatu hartanah sukar untuk dijual?
Masalah rumah sukar untuk dijual ini terutamanya rumah baharu berlaku kesan daripada penawaran lebih tinggi daripada permintaan.
Kita tengok, pada masa kini rumah yang masih dalam pembinaan masih belum dijual sepenuhnya, sudah ada projek baharu dibangunkan pemaju lain di kawasan berdekatan.
Harga yang ditawarkan juga lebih kurang sama ataupun lebih sedikit.
Mereka yang mencari rumah sudah semestinya mahukan kediaman baharu mempunyai banyak kemudahan.
Selain itu, punca lain sesuatu rumah sukar untuk dijual kerana lokasinya yang tidak strategik.
Sebagai contoh, rumah di kawasan Cyberjaya sebenarnya sukar untuk disewa atau dijual semula kerana banyak projek perumahan dibangunkan di kawasan itu.
Disamping itu, mutu kerja pembinaan yang tidak berkualiti juga menyebabkan sesebuah rumah sukar untuk dijual.
